Per anni è bastato aumentare il canone per trovare comunque un inquilino. Oggi il mercato è cambiato e chi continua a ragionare come nel 2023 rischia di lasciare il proprio appartamento vuoto per settimane.

Negli ultimi giorni ho letto diversi report sul mercato delle locazioni a Milano.

La notizia che mi ha colpito di più è una.

Dopo anni di crescita continua, i canoni di affitto stanno mostrando una fase di stabilizzazione.

Attenzione.

Questo non significa che gli affitti stiano crollando.

Milano rimane la città italiana con i canoni più elevati.

Significa però che il mercato sta tornando ad essere più selettivo.

E questa è una notizia che ogni proprietario dovrebbe conoscere.

Perché succede?

Negli ultimi anni la domanda era talmente forte che quasi ogni appartamento trovava rapidamente un inquilino.

Oggi la situazione è diversa.

L’offerta è aumentata.

Alcuni immobili che prima erano destinati agli affitti brevi sono tornati sul mercato delle locazioni tradizionali.

Gli inquilini hanno più scelta.

E quando hanno più scelta iniziano a confrontare.

Non guardano solo il prezzo.

Guardano il rapporto tra qualità e canone.

L’errore che vedo ogni settimana

Molti proprietari mi chiamano dicendo:

“Il mio vicino ha affittato a 1.500 euro al mese. Anch’io voglio partire da quella cifra.”

È un ragionamento comprensibile.

Ma spesso manca un’informazione fondamentale.

A quanto è stato realmente affittato quell’immobile?

Perché gli annunci mostrano il prezzo richiesto.

Non quello effettivamente accettato.

Negli ultimi mesi mi capita sempre più spesso di vedere appartamenti pubblicati con richieste molto ambiziose.

Ricevono poche telefonate.

Poche visite.

Dopo qualche settimana il prezzo viene ridotto.

Nel frattempo, però, il proprietario ha perso il momento migliore per entrare sul mercato.

Le prime tre settimane sono decisive

Quando un appartamento viene pubblicato, riceve la massima visibilità.

È il momento in cui gli inquilini più interessati lo vedono.

Se il canone è corretto, le richieste arrivano rapidamente.

Se invece il prezzo è fuori mercato, l’annuncio rimane online.

Gli utenti continuano a vederlo.

Ma iniziano a farsi una domanda.

“Perché è ancora disponibile?”

E il rischio è che un immobile perfettamente valido venga percepito come meno interessante.

Oggi il mercato premia il valore percepito

Negli ultimi mesi sto osservando una tendenza molto chiara.

Un appartamento ben presentato, fotografato professionalmente, arredato con gusto e proposto al giusto canone continua ad affittarsi in tempi molto rapidi.

Un immobile trascurato o con un prezzo non coerente, invece, può rimanere fermo molto più a lungo.

Non è una questione di fortuna.

È una questione di strategia.

Il prezzo giusto non è quello più alto

Molti pensano che il miglior risultato sia ottenere il canone massimo possibile.

Io la vedo diversamente.

Il miglior risultato è quello che massimizza il rendimento dell’intero anno.

Se chiedere 100 euro in più significa lasciare la casa sfitta per due mesi, il conto è semplice.

Hai incassato meno.

Per questo motivo, quando effettuiamo una valutazione, non analizziamo soltanto il canone.

Studiamo la domanda della zona.

Il target ideale.

La concorrenza.

Le caratteristiche dell’immobile.

L’obiettivo è individuare il punto di equilibrio tra redditività e velocità di locazione.

E il canone concordato?

Proprio in una fase come questa vale la pena fare una valutazione approfondita.

Molti proprietari sono sorpresi quando scoprono che, grazie alla cedolare secca agevolata e alle altre agevolazioni fiscali, il risultato netto può essere molto vicino – e in alcuni casi persino migliore – rispetto al mercato libero. Inoltre il Comune di Milano continua a promuovere il canone concordato con incentivi, servizi e strumenti di garanzia dedicati ai proprietari.

Ogni immobile è diverso.

Ed è proprio per questo che non esiste una risposta uguale per tutti.

Il mercato continua a offrire grandi opportunità

Milano resta una delle città italiane con la domanda di locazioni più elevata.

Ma il mercato del 2026 è più maturo rispetto a quello di qualche anno fa.

I proprietari che avranno i risultati migliori saranno quelli che prenderanno decisioni basate sui dati e non sulle sensazioni.

Vuoi sapere qual è il canone corretto per il tuo appartamento?

Se stai pensando di affittare un bilocale o un trilocale a Milano, richiedi una consulenza gratuita.

Analizzeremo insieme:

• il reale valore locativo del tuo immobile;
• la domanda nella tua zona;
• la convenienza tra mercato libero e canone concordato;
• gli interventi che possono aumentare il valore percepito;
• la strategia migliore per trovare un conduttore affidabile.

Con il nostro Protocollo Affitto Sicuro® non ci limitiamo a pubblicare un annuncio.

Ti aiutiamo a valorizzare il tuo patrimonio, ridurre i tempi di sfitto e selezionare con attenzione il futuro inquilino.

Un caro saluto,

Alessio Tipoli
Fondatore Agecasa
Responsabile del progetto Affittare Casa Milano